近年来，“信托制物业”作为一种新型物业管理模式，在化解业主与物业企业矛盾、重构社区治理关系方面展现出显著成果，但实践过程中仍面临诸多挑战。
一、信托制物业的法律框架与核心法律关系
信托制物业的本质是将信托法理引入物业管理领域，构建业主大会（业主委员会）、全体业主和物业企业的三方信义关系。
区别于传统“包干制”“酬金制”的物业服务模式，信托制物业是指以小区业主大会（业主委员会）为委托人、物业企业为受托人、业主为受益人，将物业费、停车费、小区公共收益等设立为信托基金，归全体业主所有。由物业企业从中提取一定比例作为保障款，用于一线员工的补贴及小区维修基金，以此构成业主信任物业企业、物业企业忠诚业主的新型信任体系。
1. 法律关系主体
委托人：一般为业主大会或业主委员会，将小区公共事务管理权委托给物业企业。
受托人：物业企业，基于信义义务为业主利益最大化管理公共财产。
受益人：全体业主，享有对物业服务的知情权、监督权及剩余财产分配权。
2.法律依据
（1）《中华人民共和国信托法》（以下简称“《信托法》”）
《信托法》第二条规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”
（该条明确信托财产的独立性及受托人义务，为物业费、公共收益等资金设立信托账户提供依据）
（2）《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）
《民法典》物权编中关于业主建筑物区分所有权的规定和合同编中关于物业服务合同的规定，则规范了业主共同决定权及物业合同的效力。
《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
《民法典》第二百八十五条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。”
《民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”
《民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”
二、信托制物业的突出法律优势
信托制物业作为一种创新的管理模式，尤其适用于解决传统物业管理中的信任危机和资金不透明问题，其法律优势主要体现在以下几个方面：
1.信托财产独立性
（1）信托财产破产隔离：信托财产独立性是信托财产破产隔离得以实现的基石。公共收益作为信托财产，独立于业主、业主委员会及物业企业财产。即使物业企业破产，小区资金池同样不受其债权人追索。
《信托法》第十六条规定：“信托财产与属于受托人所有的财产（以下简称“固有财产”）相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止，信托财产不属于其遗产或者清算财产。”
（2）资金闭环管理：物业企业需要设立专用信托账户，物业费、停车费、小区公共收益等资金流向受银行监管，物业公司仅能按约定程序支取并根据年度开放式预算开展服务，避免了“物业费进企业口袋”的乱象。
2.物业企业需要承担信义义务
（1）双重法律责任：物业企业需要同时承担《民法典》中物业服务合同责任和《信托法》规定的受托人忠实勤勉义务，未按约定标准进行服务可能触发违约责任或信托赔偿责任。
（2）利益冲突禁止：物业企业不得通过关联交易套利（如指定自家维修公司高价服务），所有商业机会须优先告知业主，而非由物业企业单方决定。
3.穿透式保障业主知情权
（1）物业账单可溯源：以常州市钟楼区为例，开展信托制物业的小区业主可以通过常州住房App“阳光物业”平台查询到每一笔收支的相信息，区别于传统模式中物业仅向业主公示支出汇总报表。
（2）线上实时监督：如烟台福莱山街道办事处和烟台工商银行合作开发的物业管理信息公开平台“工福信托物管”小程序，集信息公开、费用查询、服务监督、意见反馈等多功能于一体，业主在手机上就可以随时查维修工单进度、公共收益实时到账等数据。
4.侵权救济途径多样化
（1）购买公众责任险：所谓公众责任，是指致害人在公众活动场所的过错行为致使他人的人身或财产遭受损害，依法应由致害人承担的对受害人的经济赔偿责任。在信托制物业中，可以通过信托基金购买公共责任保险，建立起公共责任事故风险分担机制，以避免受损当事人独自承担责任，也避免业主和物业因此产生各类矛盾和纠纷。
（2）简化起诉条件：在信托制物业中，信托受益人为全体业主，单个业主即可对物业公司违反管理职责致使业主遭受损失的行为发起诉讼，无需通过业主大会或业主委员会起诉，减少了起诉的人力成本，简化了起诉流程。
《信托法》第二十三条规定：“受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的，委托人有权依照信托文件的规定解任受托人，或者申请人民法院解任受托人。”
三、信托制物业的实践法律困境及解决建议——以常州市为例
1.业主自治能力不足
信托制物业的核心在于业主大会或业主委员会作为委托人行使决策权，但业主自治水平良莠不齐。经公开数据统计，常州市住宅小区成立业主委员会的比例偏低，且成员普遍存在年龄偏大、专业知识匮乏的问题，导致业主委员会难以有效履职。此外，部分业主对共有财产管理缺乏参与意识，易导致信托基金预算编制、监督等环节流于形式。
解决方案
（1）强化法律赋权与指引：严格遵守《业主大会和业主委员会指导规则》、《常州市业主大会和业主委员会指导规则》，明确业主委员会在信托制中的权责边界，如预算审核权、财务监督权等。
（2）建立专业化支持体系：引入第三方法律顾问和物业管理专家，定期为业主委员会提供信托法、物权法等专题培训；积极推广天宁区“三级调解网络”经验，打造街道、社区、楼道三级联动的物业纠纷调解网络，把基层一线作为化解矛盾纠纷的主阵地，降低业主自治阻力。
2.信托财产权属与收益分配争议
信托制下，物业费、及公共收益归全体业主共有，但部分小区存在权属界定不清的问题。例如，开发商遗留的地下车库权属争议、公共设施维修责任划分模糊等，可能引发信托基金使用纠纷。
解决方案
（1）明确共有财产法律边界：《常州市住宅物业管理条例》中并未对公共收益做出明确约定，仅在第八十六条第二款规定，“本条例所称公共收益，是指公共收入扣除合理成本之后的收益”。目前，常州市尚未有明确的法律、法规及规范性法律文件对公共收益、共用设施权属做出具体规定，仍待细化。
（如福建省住建局等部门在2025年1月23日新颁布的《福建省住宅小区公共收益管理办法》，便在第三条中明确规定了公共收益类型，具体包括：①利用住宅小区的围墙、小区出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；②利用公共场地、公共道路停放车辆收取的场地使用费；③利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；④利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；⑤公共收益利息收入；⑥处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；⑦其他依法属于全体业主的收入。）
（2）建立收益分配透明机制：借鉴天宁区北环南村试点经验，实行“大额支出业主表决制”，并通过线上线下双渠道公示账目，保障业主知情权。同时，设立专项维修基金账户，与日常信托基金分离管理，避免资金混用。
3.物业企业信用资质监管困难
信托制要求物业企业具备高透明度与专业能力，但部分企业仍存在服务不规范、信用意识薄弱的问题。少数企业甚至会为降低成本虚报支出，或利用合同漏洞逃避责任。
解决方案
（1）构建外部信用评价体系：将信息公开度、投诉处理率等纳入信托制物业评级指标，评级结果与物业企业酬金比例挂钩。同时，鼓励头部物业企业参与信托制试点，形成示范效应，并对严重失信企业实行市场禁入，并通过“红黑榜”公示强化社会监督。
（2）完善内部信用监督渠道：小区全体业主可以要求物业企业定期提交并公开服务计划和开放式预算，确保所有决策过程对业主透明；通过设立小区公共收益专属账户并使用双密码保护，业主可以实时监控资金的流向及使用情况、财务的原始凭证和预算执行情况，增强信息透明度。
综上所述，信托制物业的推广应注重法治化与本土化结合。一方面，需要以《信托法》《民法典》为基石，确保制度设计符合信托法理与物权规则；另一方面，应当因地制宜探索实践方案，为全国推广提供可复制的经验。
唯有通过法律完善、技术赋能与基层治理创新，方能真正实现“信托财产为业主共有、物业服务为业主所用”的治理愿景，推动社区从“矛盾高发地”转向“共建共治共享”的幸福共同体。